加快推进公募REITs出台以充分发挥购物中心保就业促消费作用并促进长期良性发展的报告

摘要中国连锁经营协会（以下简称CCFA）于2020年2月1日至5月1日，面向CCFA连锁品牌与购物中心合作委员会、时尚零售委员会企业、投资机构等，以在线调研问卷、线上研讨会以及行业专家书面访谈等方式就购物中心及其主要业态商家租户受疫情影响及诉求开展调研。其中参与本次调查的15家国内知名连锁化的购物中心（含奥特莱斯）开发运营企业和3家投资机构，旗下共计运营中的购物中心总数超过1100多家涉及国内商业不动产资产证券化产品25单。根据公开数据显示，在全球22个国家中，有17个国家是在经济低迷或者下行背景下推出了REITs，根本原因在于REITs市场的建设对于经济的发展有着至关重要的作用，能够引领经济走出危机、摆脱低迷、乃至为经济的持续发展提供新动能。在我们编写本报告的最后阶段，恰逢2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），这次REITs试点聚焦在基础设施项目上，而不是一般的商业地产，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。基础设施的资产证券化适应疫情后加大基础设施投资的需要，符合我国尽快恢复经济发展实际。我们期待为振兴消费，激活购物中心这一最大、最具有消费升级功能的实体商业业态的活力，释放更大的发展潜力，针对购物中心的公募REITs的政策也会尽早出台。现将调查结果整理为《加快推进公募REITs出台以充分发挥购物中心保就业促消费作用并促进长期良性发展的报告》，本报告包括疫情对购物中心经营以及现有资产证券化产品的影响的描述，结合国际商业不动产公募REITs产品的对比分析，推进国内购物中心公募REITs出台的政策诉求和建议。 1、截止2019年底全国购物中心总数达到近5600家，年销售额约68000亿元，提供直接就业岗位近850万个。2019年全国购物中心年销售额占社会商品零售总额（除汽车和实物商品网上零售以外）中的城市消费（扣除乡镇消费）的40%左右。 2、购物中心春节期间销售额高达1000亿元以上；为购物中心为租户减免租金总额已超100亿。 3、购物中心电影院、健身房、KTV、儿童娱乐等休闲娱乐业态全部处于暂停营业状态。初步估算全国的线下休闲娱乐业损失或超百亿元；餐饮业态各类损失总额占2019年年销售额的5%；时尚零售企业对数字化渠道的加码将在疫情后的中长期稀释购物中心作为线下消费和体验场所的功能。 4、购物中心项目短期估值下降，第一季度商业地产大宗交易额锐减。 5、疫情影响购物中心底层现金流，大概率或触发专项计划预设的产品提前终止机制。 6、相较于疫情对国内商业不动产资产证券化产品底层资产冲击的直接影响，公募REITs产品在美国、日本、新加坡市场表现出较为稳定的抗风险能力。 7、国际公募REITs对比国内现有资产证券化产品具有更好的流动性和灵活性。 8、所有受访购物中心企业、投资机构、行业专家全部认为，目前购物中心公募REITs已经逐渐具备了推出市场的条件，是出台的重要时机。 9、行业专家建议结合国内市场特点与国外成熟市场经验制定匹配的公募REITs法律法规及税收政策。感谢CCFA连锁品牌与购物中心合作委员会、时尚零售委员会企业，商业不动产投资机构以及行业专家对本次调查给予的大力支持。中国连锁经营协会将和会员企业一起，共渡难关，为保就业促消费共同创新，不懈努力。关于报告内容如有任何建议，欢迎联系我们：陈女士18500788417。